Copyright about the text: Javier Fadón Martínez, CEO & Founder at JFStar Detectives

 

COMPRA VENTA DE PROPIEDADES EN ESPAÑA CON CRIPTOMONEDA EN 2025

Comprar casa con bitcoin en España es tendencia por cinco motivos clave:

1. Licencias MiCA a la banca española. Desde marzo 2025 la CNMV ha otorgado la primera licencia MiCA a BBVA; el banco ya ofrece compraventa y custodia cripto a todos sus clientes, impulsando la adopción.
2. Volumen de usuarios cripto. El 12 % de los españoles posee criptoactivos, según datos de Statista 2025; muchos buscan convertir sus ganancias en activos tangibles.
3. Agilidad de la blockchain. Liquidar una operación inmobiliaria internacional en minutos, sin esperas bancarias, reduce el riesgo cambiario y los costes de intermediación.
4. Demanda de propiedades prime en la costa mediterránea. Compradores extranjeros con bitcoin acceden a villas y áticos gestionados por JFStar Detectives.
5. Cobertura mediática y casos de éxito. Desde 2021 Idealista publica ventas cerradas 100 % en cripto, aumentando la visibilidad y la confianza del mercado.

 

 

En resumen, comprar casa con bitcoin en España no solo es posible; es cada día más habitual.

El Código Civil español no reconoce el bitcoin como dinero; por ello la operación se configura legalmente como permuta (art. 1538 CC), distinta de una compraventa convencional.

PASOS A SEGUIR. –

1. Arras: fija precio (en euros) y cantidad en BTC con un oráculo de cambio (por ejemplo, la media de Coinbase Pro) para congelar valor.
2. Escritura pública de permuta: el notario certifica la transferencia on-chain a la wallet del vendedor y adjunta hash y TXID en la matriz.

El registrador inscribe la permuta; exige acreditar el medio de pago y acompañar el modelo 600 (ITP) o la factura IVA, según proceda.

Desde diciembre 2024, el Reglamento MiCA regula a los proveedores de servicios de criptoactivos en la UE; en España, la CNMV otorga las licencias. Solo las entidades registradas pueden ofrecer custodia y compraventa regulada.

La ley 10/2010 de prevención BC/FT, tanto notarios como agentes inmobiliarios son sujetos obligados que deben verificar la identidad y el origen de fondos si la operación supera 100.000€ (o su equivalente en cripto).

Comprar casa con bitcoin en España genera impactos fiscales principales:

ITP o IVA, ITP, Modelos 721/720 y Plusvalia.

-.NO ES TOKENIZACION INMOBILIARIA. –

Consejo fiscal. –

Al ser permuta, ambas partes liquidan ganancia patrimonial en IRPF/IS. Hacienda exige detallar la fecha y el valor en euros de los BTC entregados y recibidos

La tokenización inmobiliaria, en el contexto del Reglamento Europeo MiCA (Mercados de Criptoactivos), se refiere a la representación digital de un activo inmobiliario a través de tokens en una cadena de bloques.

Este proceso permite dividir la propiedad de un inmueble en unidades más pequeñas, facilitando la inversión fraccionada y la transferencia de derechos económicos asociados. MiCA no regula directamente los «security tokens» (tokens que representan valores como acciones o bonos), pero sí establece un marco para los «asset-referenced tokens», que podrían incluir tokens que representan propiedades inmobiliarias.

En resumen, la tokenización inmobiliaria bajo MiCA implica la representación digital de propiedades en la cadena de bloques, con el objetivo de facilitar la inversión y la negociación de derechos económicos asociados, dentro del marco regulatorio establecido por MiCA para criptoactivos, especialmente los «asset-referenced tokens”.

Esta operación NO PUEDE DENOMINARSE TOKENIZACION inmobiliaria en el sentido definido por el reglamento europeo MICA.

REQUISITOS LEGALES PARA LA TRANSMISION DE BIENES INMUEBLE. –

En nuestro ordenamiento jurídico, la transmisión de bienes inmuebles exige básicamente dos requisitos:

1. El consentimiento válido de las partes sobre el objeto y el precio.
2. La entrega de la cosa a cambio del pago del precio (traditio)(1).

Se pueden dar diversos escenarios en los que se utiliza blockchain en la compraventa de inmuebles:

1. Uso de criptomonedas con conversión previa a dinero Fiat.
2. Uso de la blockchain como registro de la compraventa: la auténtica tokenización inmobiliaria.

1.USO DE CRIPTOMONEDAS CON CONVERSION PREVIA A DINERO FIAT.-

Un escenario alternativo es utilizar criptomonedas como medio de transacción, pero con conversión previa a dinero fiat (moneda de curso legal). Esto solventa la objeción de validez del pago en criptomonedas.

Procedimiento recomendado

1. Elaboración de informes de KYC (Know Your Customer) y KYW (Know Your Wallet):

Verifican la procedencia lícita de las criptomonedas y se remiten al notario autorizante de la escritura y al exchange (Banco o similar) que convertirá las criptomonedas a moneda fiat.

2. Validación del notario y la entidad financiera:

Estos verifican los informes de cumplimiento normativo sobre blanqueo de capitales.

3. Conversión de criptomonedas a euros:

Esto se puede realizar directamente o a través de servicios como Binance y BBVA.

4. Otorgamiento de la escritura:

Finalmente, se firma la escritura en euros y se inscribe en el registro de la propiedad.

BBVA y Binance han establecido una colaboración donde BBVA actúa como custodio de activos digitales para clientes de Binance, permitiéndoles mantener sus fondos fuera del exchange en bonos del Tesoro de EE. UU., que luego son aceptados como margen para operaciones en Binance.

Esta alianza busca aumentar la confianza y la seguridad para los usuarios de Binance, especialmente para grandes inversores e instituciones, y fortalecer la integración entre la banca tradicional y el sector de las criptomonedas

2.USO DE LA BLOCKCHAIN COMO REGISTRO DE LA COMPRAVENTA. –

La tokenización inmobiliaria implica registrar digitalmente una compraventa en el blockchain. Se representa el inmueble mediante un token único (código digital) en la cadena de bloques.

Proceso de tokenización

1. Creación del token: El propietario emite un token que representa digitalmente el derecho de propiedad del inmueble. Este token es meramente representativo de un activo, no un token prestacional.
2. Vinculación al registro: Este token se asocia al inmueble en el registro de la propiedad. Es una matrícula digital única para ese activo.
3. Transmisión digital: Se realiza mediante la firma electrónica de las partes (conforme al reglamento elDAS) y la transferencia simbólica del token en la cadena de bloques.

Limitaciones actuales

Aunque este proceso cumple los requisitos legales de transmisión, la protección registral de la ley hipotecaria requiere elevar a público el contrato privado. Esto permitiría acceder al registro de la propiedad y gozar de las presunciones derivadas de la inscripción, como la presunción de titularidad erga omnes, la protección frente a embargos,…

Inconvenientes de no inscribir la transmisión

• Falta de control de legalidad por parte del registrador. Puede ocurrir que existan transacciones nulas o anulables que suban al blockchain pero posteriormente fueran susceptibles de ser anuladas.
• Ausencia de información sobre gravámenes o embargos.
  
• Exclusión de transacciones forzosas o fuera de la cadena.

Hasta aquí mi aportación sobre el mundo de la inversión en propiedades con criptomonedas en España y la prevención sobre posibles estafas.

Quiero compartir para finalizar una frase de Leon Luow, nominado al Premio Nobel de la que dice:

“Toda persona informada necesita conocer el Bitcoin, ya que podría ser uno de los desarrollos más importantes del mundo”.

 

BUY AND SELL PROPERTIES IN SPAIN WITH CRYPTOCURRENCY IN 2025

Buying a house with bitcoin in Spain is a trend for five key reasons:

1. MiCA licenses to Spanish banks. Since March 2025, the CNMV has granted the first MiCA license to BBVA; The bank already offers crypto trading and custody to all its clients, driving adoption.
2. Volume of crypto users. 12% of Spaniards own crypto assets, according to data from Statista 2025; many seek to convert their profits into tangible assets.
3. Blockchain agility. Settlement of an international real estate transaction in minutes, without bank waits, reduces exchange risk and intermediation costs.
4. Demand for prime properties on the Mediterranean coast. Foreign buyers with bitcoin access villas and penthouses managed by JFStar Detectives.
5. Media coverage and success stories. Since 2021, Idealista publishes 100% encrypted closed sales, increasing market visibility and trust.

 

 

In summary, buying a house with bitcoin in Spain is not only possible; It is more common every day.

The Spanish Civil Code does not recognize bitcoin as money; For this reason, the operation is legally configured as an exchange (art. 1538CC), different from a conventional sale.

STEPS TO FOLLOW. –

1. Arras: Set price (in euros) and quantity in BTC with an exchange oracle (e.g. CoinbasePro average) to freeze value.
2. Public exchange deed: the notary certifies the on-chain transfer to the seller’s wallet and attaches hash and TXID to the matrix.

The registrar registers the exchange; requires proof of the means of payment and accompanying the form 600 (ITP) or the VAT invoice, as appropriate.

Since December 2024, the MiCA Regulation regulates cryptoasset service providers in the EU; In Spain the CNMV grants the licenses. Only registered entities can offer custody and regulated trading.

Under BC/FT Prevention Law 10/2010, both notaries and real estate agents are obligated subjects who must verify the identity and origin of funds if the operation exceeds €100,000 (or its equivalent in crypto).

Buying a house with bitcoin in Spain generates main tax impacts:

ITP or VAT, ITP, Models 721/720 and Plusvalia.

-.IT IS NOT REAL ESTATE TOKENIZATION. –

Tax council. – 

As it is an exchange, both parties settle capital gains in personal income tax/IS. The Treasury requires detailing the date and value in euros of the BTC delivered and received

Real estate tokenization, in the context of the European MiCA (Markets in Crypto Assets) Regulation, refers to the digital representation of a real estate asset through tokens on a blockchain. 

This process allows the ownership of a property to be divided into smaller units, facilitating fractional investment and the transfer of associated economic rights. MiCA does not directly regulate security tokens (tokens that represent securities such as stocks or bonds), but it does establish a framework for asset-referenced tokens, which could include tokens that represent real estate. 

In summary, real estate tokenization under MiCA involves the digital representation of properties on the blockchain, with the aim of facilitating investment and negotiation of associated economic rights, within the regulatory framework established by MiCA for crypto assets, especially asset-referenced tokens.

This operation CANNOT BE CALLED REAL ESTATE TOKENIZATION in the sense defined by the European MICA regulation.

LEGAL REQUIREMENTS FOR THE TRANSFER OF REAL ESTATE. –

In our legal system, the transfer of real estate basically requires two requirements:

1. The valid consent of the parties on the object and the price.

2. The delivery of the thing in exchange for payment of the price (traditio)(1).

There can be various scenarios in which blockchain is used in the purchase and sale of real estate:

1. Use of cryptocurrencies with prior conversion to Fiat money.
2. Use of the blockchain as a record of the sale: the authentic real estate tokenization.

1. USE OF CRYPTOCURRENCIES WITH PRIOR CONVERSION TO FIAT MONEY. –

An alternative scenario is to use cryptocurrencies as a means of transaction, but with prior conversion to fiat money (legal tender). This resolves the cryptocurrency payment validity objection.

Recommended procedure

1. Preparation of KYC (Know Your Customer) and KYW (Know Your Wallet) reports: 

They verify the legal origin of the cryptocurrencies and send them to the notary authorizing the deed and to the exchange (Bank or similar) that will convert the cryptocurrencies to fiat currency.

2. Validation of the notary and the financial institution: 

These verify regulatory compliance reports on money laundering.

3. Conversion from cryptocurrencies to euros: 

This can be done directly or through services such as Binance and BBVA.

4. Granting of the deed: 

Finally, the deed is signed in euros and registered in the property registry.

BBVA and Binance have established a collaboration where BBVA acts as a digital asset custodian for Binance clients, allowing them to hold their funds off-exchange in US Treasury bonds, which are then accepted as margin for trading on Binance. 

This alliance seeks to increase trust and security for Binance users, especially for large investors and institutions, and strengthen the integration between traditional banking and the cryptocurrency sector.

2.USE OF THE BLOCKCHAIN ​​AS A REGISTRATION OF THE PURCHASE. –

Real estate tokenization involves digitally recording a sale on the blockchain. The property is represented by a unique token (digital code) in the blockchain.

Tokenization process

1. Creation of the token: The owner issues a token that digitally represents the ownership right of the property. This token is merely representative of an asset, not a performance token.

2. Link to the registry: This token is associated with the property in the property registry. It is a unique digital license plate for that asset. 

3. Digital transmission: It is carried out through the electronic signature of the parties (in accordance with the elDAS regulation) and the symbolic transfer of the token in the blockchain.

Current limitations

Although this process meets the legal transmission requirements, the registry protection of the mortgage law requires making the private contract public. This would allow access to the property registry and enjoy the presumptions derived from registration, such as the presumption of ownership erga omnes, protection against seizures,…

Disadvantages of not registering the transmisión

• Lack of legality control by the registrar. It may happen that there are null or voidable transactions that upload to the blockchain but are subsequently susceptible to being voided.

• Absence of information about liens or seizures.

• Exclusion of forced or off-chain transactions.

That’s it for my contribution about the world of investing in properties with cryptocurrencies in Spain and preventing possible scams.

To conclude, I want to share a phrase from Leon Luow, Nobel Prize nominee, who says:

“Every informed person needs to know about Bitcoin, as it could be one of the most important developments in the world.”